Así es el contrato de compraventa de vivienda perfecto

Llevas meses buscando y por fin te has decidido. Vas a comparar una vivienda. Ahora llega otra parte crítica del proceso: el papeleo. El contrato de compraventa es una pieza fundamental en cualquier transacción y requiere un profundo conocimiento para evitar posibles sorpresas. En este post vamos a intentar descifrar todos los puntos que debes tener en cuenta para redactar el contrato de compraventa perfecto.

El contrato de compraventa es un acuerdo bilateral a través del cual la parte vendedora se obliga a la entrega de una cosa determinada, en este caso una vivienda, y la compradora, a pagar por ella un precio acordado, ya sea en dinero o signo que lo represente. Los elementos esenciales de este contrato son:

  • Consentimiento de las partes. El contrato se perfecciona y es obligatorio desde que las partes consienten en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada.
  • Objeto: es decir, la vivienda que se va a comprar.
  • Precio: Consistirá en dinero. No obstante, el precio podrá consistir parte en dinero y parte en otra cosa. Si no consta intención expresa, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

¿Quién puede comprar y vender?

Para la validez y eficacia del contrato de compraventa las partes tienen que tener capacidad para contratar y no estar afectados por ninguna prohibición de disponer. En cuanto a la capacidad, se presume que son capaces todas las personas mayores de edad. Los menores de edad podrán vender y comprar viviendas cuando:

  1. Se encuentren emancipados y un juez les haya concedido el beneficio de mayor edad, siempre y cuando cuenten con el consentimiento de sus padres o tutor.
  2. Se encuentre casado con un mayor de edad y cuente con el consentimiento de éste para vender bienes comunes del matrimonio.

Las prohibiciones de comprar tratan de impedir que una determinada persona pueda obtener beneficios de las condiciones de compra de determinados bienes, como por ejemplo los empleados públicos respecto a bienes del Estado o municipios de cuya administración están encargados, los mandatarios respecto de los que administran, etc.

Por su parte, las prohibiciones de disponer suponen una limitación al derecho de propiedad y son temporales, y se clasifican como prohibiciones legales (prohibiciones de disponer en transmisiones de vivienda protegida), judiciales y administrativas (tienen su origen en una resolución judicial o administrativa y su eficacia depende de su anotación preventiva en el Registro) y voluntarias (disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, etc.).

Formalización del contrato

  • Preparación del contrato: Dada la importancia económica que supone la compra de una vivienda, el contrato de compraventa suele ir precedido de una serie de negociaciones previas y actos preparatorios del futuro contrato, como son la carta de intenciones, los tratos preliminares; el precontrato o promesa de compraventa y la opción de compra.
  • ¿Qué es la carta de intenciones?: Es un documento unilateral (firmado sólo por una de las partes) que tiene por finalidad manifestar la intención de iniciar negociaciones y formular ofertas. Si el receptor indica su intención de continuar con las negociaciones, se inicia la fase de tratos preliminares, encaminada a la elaboración y discusión del contrato.
  • ¿Qué son los tratos preliminares?: Son contactos previos que buscan la formación de la voluntad de las partes y determinar las líneas esenciales del futuro contrato, pudiendo concluirse acuerdos parciales, pero en ningún caso totales y firmes, que podrán formalizarse tanto por escrito como verbalmente. Estos contactos previos entre las partes no constituyen un acto jurídico en sentido estricto y en consecuencia no producen efectos jurídicos de manera inmediata, no obstante las partes asumen deberes de comportamiento observando las pautas que configuran el principio de buena fe, así como deberes de información, confianza, confidencialidad, no negociación con terceros y comportamientos tendentes a evitar que se cause algún perjuicio a la otra parte.
  • ¿Qué es un precontrato o promesa de compraventa?: Los tratos preliminares pueden conducir, con carácter previo a la elaboración del contrato definitivo, a un contrato preparatorio mediante el cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato cuyas bases quedan definidas en el precontrato. Los efectos del incumplimiento de las obligaciones contenidas por alguna de las partes depende de la obligaciones contraídas por las partes:
    • Las partes contratantes dejan para un futuro la obligación de celebrar un contrato definitivo y la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del mismo: indemnización por los daños y perjuicios causados.
    • Las partes muestran una clara y decidida voluntad de celebrar un contrato definitivo: posibilidad de solicitar su ejecución forzosa.
  • ¿Qué es la opción de compra? Es un contrato a través del cual una de las partes (concedente) concede a otra (optante o beneficiario) la facultad preferente y en exclusiva de celebrar o no un contrato de compraventa, en plazo cierto y con unas determinadas condiciones, pudiendo estar sujeto al pago de una prima que podrá considerarse a cuenta del precio de la futura compraventa. El concedente está obligado:
    • Tener disponible a favor del beneficiario la vivienda por el plazo acordado.
    • No enajenar la vivienda.
    • Vender la vivienda en el momento en que se ejercite la opción por el beneficiario.

Reserva y arras

El contrato de arras es un acuerdo mediante el cual futuro comprador se reserva el derecho de adquisición sobre una vivienda a través de la entrega de una cantidad de dinero. Asimismo, cumple una función compensatoria del perjuicio que se ocasiona a la otra parte por el desistimiento o incumplimiento de una de ellas. Existen distintos tipos de contratos de arras:

  • Arras confirmatorias: las cantidades entregadas se entienden entregadas a cuenta del precio de compraventa, como señal de la celebración del contrato. Si una de las partes incumple lo pactado, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, solicitando indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, indemnización que no tendrá que coincidir con las arras.
  • Arras penales: se entregan como garantía de cumplimiento del contrato, perdiendo las arras entregadas o devolviendo dobladas las recibidas según quien incumpla, pudiendo asimismo solicitar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Arras penitenciales: si finalmente la venta no se lleva a cabo por incumplimiento del comprador, pierde la cantidad entregada. En caso de que la compraventa no se lleve a término por incumplimiento del vendedor, tendrá que devolverlas por duplicado. El contrato de arras penitenciales no obliga en ningún caso al cumplimiento del contrato. Se regulan en el Código Civil y se configuran como un medio lícito de desistimiento unilateral del contrato.

El contrato recogerá todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa, identificando la vivienda, precio, forma de pago, plazo para el otorgamiento de la escritura pública y pactos de distribución de gastos en la compraventa en su caso.

En relación con el precio, se especificará expresamente la cuantía que se entrega en concepto de arras y se hará constar si la misma se entiende a cuenta del precio final de compraventa.

Perfección y formalización del contrato

El contrato de compraventa de la vivienda se perfecciona por el consentimiento de ambas partes (comprador y vendedor) en contratar, mediante la concurrencia de la oferta y la aceptación, y desde ese mismo momento quedan ambas partes obligadas a cumplir lo pactado con arreglo a la buena fe, usos y la Ley. Si bien no se requiere forma alguna para la validez del contrato de compraventa de vivienda, cualquiera de las partes podrá exigir la elevación a escritura pública del mismo, que será en todo caso obligatoria para el acceso de la operación al Registro de la Propiedad, y en todo caso si se precisa de préstamo hipotecario.

El contrato puede formalizarse en:

  1. Documento privado: lo suscriben las partes sin intervención de funcionario público que atribuya fuerza probatoria al documento. La falta de escritura pública no priva de eficacia al contrato, que surte efectos entre los contratantes y sus causahabientes.
  2. Documento público: documento público, auténtico y fehaciente, autorizado por el notario, y que sirve como medio de prueba tanto en juicio como fuera de él.

El otorgamiento de una compraventa de vivienda en documento público y su inscripción en el Registro de la Propiedad produce eficacia frente a terceros, que quedan afectados por la misma, no pudiendo en ningún caso alegar desconocimiento de la fecha y lugar en los que el contrato se ha formalizado. El contrato se redactará con claridad y sencillez y no hará referencia o remitirá a documentos que no hayan sido previa o simultáneamente facilitados. Se prohíbe la inclusión de cláusulas que no reflejen de manera clara la cantidad del precio aplazada, en su caso, los intereses y condiciones de los créditos, así como aquellas cláusulas que incrementen el precio pactado a lo largo del contrato.

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