Una historia de Socimis y su futuro

Seguramente has escuchado hablar de las Socimis más de una vez, pero ¿sabes realmente cómo funcionan y cuál será su futuro? Te lo explicamos en el post de hoy.

Corría el año 2009 cuando el sector en España comenzó a hablar de las llamadas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis), momento en que se regularon por primera vez. Aun así, fue en la modificación de 2012 cuando empezaron a coger fuerza. Desde entonces, han ido ganando protagonismo hasta convertirse en actores principales del mercado y, de hecho, se calcula que el año pasado las Socimis representaron cerca la mitad de la inversión inmobiliaria total.

En la concepción de las Socimis españolas se tuvieron en cuenta las características de los REITs (Real Estate Investment Trust) nacidos en los Estados Unidos en 1960 y que han tenido un elevado grado de aceptación en todos los mercados, incluyendo los europeos.

Las cifras actuales son reflejo del auge experimentado estos años. El mercado español de Socimis está constituido actualmente por 62 vehículos que cotizan tanto en el Mercado Continuo como en el Mercado Alternativo, alcanzando un valor total de capitalización bursátil superior a los 23.000 millones de euros.

No obstante, el mercado español es extremadamente heterogéneo. En él conviven desde sociedades con una alta capitalización y gran negociación diaria –por ejemplo, 5.900 millones de euros en el caso de Merlin Properties–, con otras, en el MAB, con capitalizaciones muy reducidas y sin apenas negociación. Esta heterogeneidad da lugar, por un lado, a una elevada concentración. En el conjunto del mercado apenas las primeras seis Socimi por tamaño de capitalización – por encima de 1.000 millones de euros – suponen el 76% del valor total del mercado (Merlin Properties, Colonial, General de Galerías Comerciales, Hispania, Testa y GMP), llegando al 85% en el caso de las diez primeras. Por otro lado, la heterogeneidad del mercado conlleva el empleo de estrategias diferenciadas.

¿Especialización o diversificación de producto?

Si atendemos a las últimas incorporaciones de Socimis al mercado, la respuesta adecuada es la especialización. Cada vez son más los vehículos que buscan un grado de especialización determinado como herramienta de creación de valor para sus inversores. En este sentido, hay cada vez más Socimis especializadas en determinados segmentos. Operaciones habidas como el giro estratégico de Hispania – centrándose en sus activos hoteleros – o las salidas al mercado de vehículos residenciales invitan a pensar que el inversor valora más una estrategia basada en la especialización que en la diversificación por segmentos.

Por otro lado, mirando hacia el futuro puede plantearse la pregunta de si este vehículo de inversión todavía tiene recorrido o ha llegado a su cúspide. Una respuesta que es fácil hallar observando otros países de nuestro entorno, donde la cifra de capitalización bursátil respecto al PIB es mucho mayor. De hecho, si en España este dato se sitúa en 23.000 millones, en Francia alcanza los 38.200 millones, en Alemania los 51.000 millones y en Reino Unido los 65.000. Es decir, aún existe un gran margen de crecimiento para este tipo de sociedades, pero la pregunta clave es cómo alcanzarlo.

¿Cómo se presenta el futuro para las Socimis?

Todo hace indicar que en el futuro cercano asistiremos a la salida a mercado de un gran número de nuevos vehículos, así como posteriormente a procesos de concentración entre estos vehículos, como ya fueron la adquisición de Axia por parte de Colonial, Testa por parte de Blackstone u otras operaciones en ciernes.

A medida que el MAB se vaya desarrollando con la incorporación de nuevas sociedades de inversión y si, además, se dieran modificaciones en aras de incorporar una mayor liquidez y profundidad de mercado a sus acciones, las probabilidades de asistir a un proceso de consolidación del sector se multiplican, sobre todo si no asistimos a cambios en su régimen jurídico y fiscal. Como en otros ámbitos de la economía, la obtención de tamaño y las economías de escala derivadas de él, harán que muchas de las sociedades tiendan a unirse formando conglomerados inmobiliarios significativamente mayores y quizá, más diversificados.

Gonzalo Massó, Head of Banking Advisory de JLL España, es coautor de este artículo.

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