¿Cuáles son las zonas de oficinas favoritas para las grandes empresas?

La búsqueda de calidad es la principal motivación detrás de los traslados de oficinas. Los inquilinos están apostando por ubicaciones céntricas, fácilmente accesibles desde cualquier punto de la ciudad. También aumenta la demanda de instalaciones de calidad, eficientes y sostenibles, que ofrezcan una variada oferta de servicios a los empleados.

La calidad se ha convertido en el nuevo ‘mantra’ a la hora de cambiar de oficinas. En Madrid, la mayor parte de los usuarios han apostado por una buena localización, esto es, el Centro de Negocios de la ciudad (CBD, por sus siglas en inglés). De hecho, el 43% de los traslados durante 2017 se firmaron para ubicarse en esta zona. La calidad del edificio también ha sido un factor relevante en la toma de decisiones. Así lo demuestra que el 42% de las compañías se haya mudado a edificios de Grado A en 2017, frente a un 17% que los ocupaba antes. Aún más notable ha sido el abandono de oficinas de Grado C o edificios mixtos, en los que antes se instalaba el 62% de las empresas y ahora tan solo el 17%.

En Barcelona, la apuesta por la calidad del edificio se hace aún más evidente. Del total de traslados en 2017, el 54% de las empresas han firmado por ubicarse en oficinas de Grado A, que antes solo ocupaba un 24%. Las oficinas de Grado C también han perdido adeptos en la Ciudad Condal: si antes el 26% de las empresas se ubicaba en estos espacios, ahora este porcentaje ha descendido hasta el 10%.

El comportamiento de las empresas en Barcelona difiere del observado en Madrid respecto a la ubicación de calidad. Las rehabilitaciones acometidas en el centro de la capital han permitido satisfacer las demandas de calidad, a diferencia de la Ciudad Condal, cuya almendra central se caracteriza por la escasa oferta de calidad y la baja disponibilidad. Esto ha obligado a las empresas a mirar hacia Nuevas Áreas de Negocio a la hora de plantearse un traslado en Barcelona, entre ellas el distrito 22@. Los nuevos desarrollos en este último, cuyo atractivo va en aumento, han sido la causa de que la mitad de los traslados en la Ciudad Condal se hayan firmado en esta zona.

gráfico traslado grandes usuarios madrid

Concentración de traslados >1.000m² en Madrid en 2017 (nº de operaciones)

Focos de atracción y retención

Los traslados durante 2017 han sido conservadores respecto a la ubicación. La mayoría de las compañías no se han movido de zona, tanto en Madrid (63%) como en Barcelona (53%). En Madrid, CBD ha retenido a la mitad de las empresas que no se han cambiado de zona, mientras que Barcelona esta cifra alcanza el 47% de los movimientos endógenos.

Si atendemos a las compañías que sí han cambiado de zona, en Madrid, Periferia es el área que más empresas ha atraído procedentes de otras zonas, concretamente el 46% de ellas. Mientras, en Barcelona, esta cifra ha alcanzado el 59% en Nuevas Áreas de Negocio.

Cabe señalar que, tanto en Periferia (Madrid) como en Nuevas Áreas de Negocio (Barcelona), la disponibilidad es mucho mayor que en el centro, lo mismo que la oferta de calidad. Eso explica el que los grandes consumidores de espacios de oficinas hayan visto limitadas sus opciones en el corazón de ambas ciudades que, además, ofrecen rentas significativamente más altas que las zonas periféricas.

De esta forma, aunque por número de empresas la mayoría de los inquilinos en Madrid se ha dirigido al centro de la ciudad, la superficie contratada ha sido mayor en zonas de Periferia. En Barcelona la situación difiere, ya que en el centro de la ciudad la disponibilidad y la oferta de calidad es aún más baja que en Madrid. Por ello, tanto la superficie contratada como el número de operaciones se ha concentrado, en su mayoría, en zonas más alejadas del centro, como son Nuevas Áreas de Negocio.

gráfico traslado grandes usuarios_Barcelona

Concentración de traslados >1.000m² en  Barcelona en 2017 (nº de operaciones)

Aumenta la superficie contratada

Durante 2017, la mayor parte de los traslados en Madrid y Barcelona han buscado ampliar la superficie contratada. El 48% de las compañías en Madrid se han mudado a otro edificio en el que han contratado más metros de los que antes ocupaban, lo mismo que el 58% de las empresas en Barcelona. Los principales motivos del traslado con ampliación han sido los crecimientos de plantilla y la búsqueda de oficinas de calidad.

Aun así, según Carlos Carbajo, Head of Transactions & Account Management de JLL en España, “no hay que perder de vista la tendencia a la externalización y la automatización, que hará que las empresas necesiten menos espacio para alojar a sus empleados en el futuro. Esto  puede conllevar que las grandes compañías concentren sus superficies principales en un menor número de centros que serán el núcleo de su estrategia inmobiliaria. De esta forma, las empresas tendrán menos sedes corporativas, pero invertirán más en ellas para atraer al mejor talento”.

El traslado neutro –sin variación en la superficie contratada– ha sido el segundo movimiento más recurrente en Madrid (27%) y Barcelona (28%). La mayoría de estos movimientos han buscado reducir costes y ubicarse en edificios de calidad.

En tercer lugar, destaca la consolidación de oficinas, que un 15% y 14% de las empresas han acometido en Madrid y Barcelona, respectivamente. Esta concentración de empleados en un mismo edificio ha respondido a estrategias de posicionamiento de marca (ej. edificio emblemático), racionalización del espacio y a operaciones de fusiones y adquisiciones acometidas, fundamentalmente, en la capital.

En conclusión, los resultados del análisis dejan patente la creciente apuesta por la calidad. Calidad de la ubicación para atraer y retener al mejor talento millennial, interesado por ubicaciones céntricas con fácil acceso a servicios y medios de transporte y también calidad del edificio, enfocada a oficinas sostenibles que cuenten con certificaciones LEED o BREEAM e incluso WELL, centradas en el bienestar del empleado y con una oferta de servicios que busca impulsar el compromiso de los empleados.

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